ซื้อคอนโดที่ TC Green พระราม 9 ทีละขั้นตอน ตั้งแต่วางมัดจำถึงวันโอน

คนที่ยังไม่เคยซื้อคอนโดในไทยมักคิดว่าเอกสารจะซับซ้อน ความจริงคือขั้นตอนไม่ได้ซับซ้อน แต่ต้องเรียงลำดับให้ถูก โดยเฉพาะถ้าผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติที่ต้องโอนเงินเข้ามาจากต่างประเทศ บทความนี้เรียงลำดับขั้นตอนจริงของการซื้อห้องนี้ ตั้งแต่วันที่โทรนัดดูจนถึงวันที่ถือกุญแจเดินออกจากกรมที่ดิน ตัวเลขค่าใช้จ่ายรายละเอียดอยู่ในบทความเรื่องค่าใช้จ่ายที่เราเขียนแยกไว้แล้ว บทความนี้โฟกัสที่ลำดับและเอกสาร

ก่อนวางมัดจำ

ก่อนวางมัดจำห้องไหนก็ตามในโครงการที่มีผู้ซื้อต่างชาติสัดส่วนสูงอย่าง TC Green สิ่งแรกที่ควรทำคือถามนิติบุคคลว่าโควตาต่างชาติ 49% ของอาคารนั้นยังเหลืออยู่หรือไม่ เพราะบางอาคารในโครงการอาจใช้โควตาไปมากแล้ว ถ้าโควตาเต็ม ผู้ซื้อต่างชาติจะต้องซื้อในนามนิติบุคคลไทยหรือใช้สัญญาเช่าระยะยาวแทน ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่ต่างไปมาก ควรรู้ก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่มารู้ทีหลัง

• ถามนิติบุคคลว่าโควตาต่างชาติของอาคารนั้นเหลือเท่าไหร่
• ขอสำเนาโฉนดห้องชุดและตรวจชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ตรงกับผู้ขาย
• ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าใดรวมอยู่ในราคา
• ตกลงว่าค่าธรรมเนียมโอนและภาษีฝั่งใดจ่ายเท่าไหร่ ก่อนเซ็นสัญญา

เงินมัดจำและสัญญาซื้อขาย

รูปแบบทั่วไปของการซื้อขายคอนโดมือสองในกรุงเทพคือวางเงินมัดจำก้อนแรกเพื่อจองห้อง ตามด้วยการเซ็นสัญญาซื้อขาย (Sale and Purchase Agreement) ภายในไม่กี่วันถึงไม่กี่สัปดาห์ ยอดมัดจำและกำหนดวันโอนเป็นเรื่องที่คู่สัญญาตกลงกันเอง ไม่มีสูตรตายตัว ห้องนี้ราคา 5.2 ล้านบาท และเจ้าของยินดีต่อรอง รายละเอียดยอดมัดจำและระยะเวลาคุยตรงกับ Honey ได้ที่ 064-135-7958

สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ: เอกสารโอนเงิน

กฎหมายอาคารชุดกำหนดว่าชาวต่างชาติที่จะถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ต้องโอนเงินซื้อเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ธนาคารผู้รับโอนในไทยจะออกเอกสารที่เรียกว่า Foreign Exchange Transaction Form หรือ FET ให้ ซึ่งเป็นเอกสารที่กรมที่ดินต้องใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดว่าธุรกรรมโอนเงินตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไปต้องมีการออก FET อย่างเป็นทางการ ถ้ายอดโอนต่ำกว่านั้น ธนาคารบางแห่งจะออกเป็นหนังสือรับรองการโอนเงินรูปแบบอื่นแทน ซึ่งควรสอบถามกับธนาคารผู้รับโอนล่วงหน้าว่าเอกสารที่จะได้รับใช้จดทะเบียนที่กรมที่ดินได้หรือไม่ ในหนังสือโอนเงินควรระบุวัตถุประสงค์ว่า "ซื้อห้องชุด" พร้อมชื่อโครงการและเลขที่ห้อง เพื่อให้เอกสารตรงกับธุรกรรมจริง

วันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

วันโอนทั้งผู้ซื้อและผู้ขายไปที่สำนักงานที่ดินร่วมกัน หรือมอบอำนาจให้ตัวแทนไปแทนได้ เจ้าหน้าที่จะคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีจากราคาประเมินราชการของห้องนั้น ไม่ใช่จากราคาซื้อขายที่ตกลงกัน ตัวเลขราคาประเมินและรายการภาษีที่เกี่ยวข้องอยู่ในบทความเรื่องค่าใช้จ่ายของเราแล้ว เมื่อชำระค่าธรรมเนียมครบ เจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกัน และโดยทั่วไปกุญแจจะส่งมอบในวันนั้นเลย

เส้นเวลาโดยทั่วไป

ตัวเลขต่อไปนี้เป็นภาพรวมทั่วไปของธุรกรรมลักษณะนี้ในกรุงเทพ ไม่ใช่กำหนดการที่ตายตัวสำหรับห้องนี้โดยเฉพาะ เพราะขึ้นอยู่กับความพร้อมของเงินทุนและเอกสารของผู้ซื้อแต่ละราย ผู้ซื้อที่มีเงินสดพร้อมและเป็นคนไทยมักโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในสองถึงสี่สัปดาห์หลังเซ็นสัญญา ผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องรอเงินโอนจากต่างประเทศและรอเอกสาร FET มักใช้เวลาเพิ่มอีกหนึ่งถึงสามสัปดาห์ ขึ้นอยู่กับธนาคารต้นทางและปลายทาง

นัดชมและยื่นข้อเสนอ

วันเดียวถึงไม่กี่วัน

มัดจำและเซ็นสัญญาซื้อขาย

ภายในหนึ่งถึงสองสัปดาห์

ผู้ซื้อไทย ถึงวันโอน

ราวสองถึงสี่สัปดาห์หลังเซ็นสัญญา

ผู้ซื้อต่างชาติ ถึงวันโอน

บวกเพิ่มราวหนึ่งถึงสามสัปดาห์ สำหรับรอเงินโอนและ FET

เอกสารที่ต้องใช้จริงมีน้อยกว่าที่คนกลัว แต่ลำดับของมันต้องถูกต้อง

ถ้าคุณกำลังพิจารณาห้องนี้และอยากรู้ว่าเส้นทางของคุณเองจะใช้เวลาเท่าไหร่ ทั้งกรณีจ่ายเงินสด กู้ธนาคารไทย หรือโอนเงินจากต่างประเทศ ติดต่อ Honey ที่ 064-135-7958 เพื่อคุยเป็นกรณีไป