ย่านพระราม 9 และรัชดาภิเษก คู่มือ New CBD ฉบับที่ไม่ขายฝัน

คำว่า New CBD ถูกใช้กับหลายทำเลในกรุงเทพจนเกือบหมดความหมาย แต่กับย่านพระราม 9 ตัดรัชดาภิเษก คำนี้มีหลักฐานรองรับมากกว่าที่อื่น เพราะสิ่งที่ย่านธุรกิจต้องมีนั้นมีอยู่แล้วจริง ทั้งสำนักงานใหญ่ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย อาคารสำนักงานเกรดเอหลายอาคารบนถนนรัชดาภิเษก ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่เปิดใช้แล้ว และสายสีส้มที่กำลังจะเปิด คำถามที่ควรถามจึงไม่ใช่ว่าย่านนี้เป็น New CBD หรือไม่ แต่คืออะไรบ้างที่สร้างเสร็จแล้ว และอะไรที่ยังเป็นเพียงภาพเรนเดอร์

สำหรับคนที่อยู่อาศัย ความหมายของออฟฟิศเกรดเอในระยะใกล้ไม่ใช่เรื่องภาพลักษณ์ แต่เป็นเรื่องผู้เช่า พนักงานที่ทำงานในอาคารเหล่านั้นคือกลุ่มผู้เช่าหลักของคอนโดรอบ ๆ และเป็นเหตุผลที่ห้องในย่านนี้ปล่อยเช่าได้ต่อเนื่องแม้ในช่วงที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว

ส่วนที่ต้องแยกให้ชัดคือแผนในอนาคต ย่านนี้มีโครงการขนาดใหญ่ที่ประกาศไว้หลายโครงการ บางโครงการมีกำหนดเวลาชัดเจน บางโครงการยังรอผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ความต่างระหว่างสองกลุ่มนี้มีผลต่อการตัดสินใจซื้อมากกว่าจำนวนโครงการที่ถูกประกาศ

ของจริงที่ยืนอยู่แล้ว

ภายในรัศมีประมาณ 3 กม. จากโครงการ มีอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าที่ใช้งานอยู่จริงหลายแห่ง กลุ่มนี้เป็นตัวกำหนดจังหวะของย่านในเวลาทำการ การจราจรที่หนาแน่นช่วงเช้าและเย็นเป็นผลจากอาคารเหล่านี้ และความหนาแน่นของร้านอาหารกลางวันก็เป็นผลจากอาคารเหล่านี้เช่นกัน ระยะที่ระบุด้านล่างเป็นระยะเส้นตรงจากประตูโครงการ ถ้าเดินจริงจะใช้เวลาราว 15 ถึง 30 นาที และถ้าไปด้วยรถจะเป็นระยะประมาณ 1.3 ถึง 2.4 กม.

• สำนักงานใหญ่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เส้นตรง 1.28 กม.
• เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ เส้นตรง 1.30 กม.
• จี ทาวเวอร์ เส้นตรง 1.04 กม.
• เดอะ ไนน์ ทาวเวอร์ส เส้นตรง 0.93 กม.
• สิงห์ คอมเพล็กซ์ เส้นตรง 1.38 กม.
• ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ บนถนนพระราม 9
• เซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9 เส้นตรง 1.05 กม. เดิน 1.55 กม. ราว 21 นาที ตามถนนราว 2.0 กม.

สิ่งที่มีกำหนดการ และสิ่งที่ยังไม่มี

สิ่งที่มีกำหนดการชัดที่สุดคือรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออก จากศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยไปมีนบุรี มีกำหนดเปิดปลายปี 2570 โดยมีกรอบเวลาตามมติคณะรัฐมนตรีว่าต้องเปิดก่อนเดือนพฤษภาคม 2571 และเปิดครบทั้งสายในปี 2573 สถานีที่ใกล้โครงการที่สุดคือสถานี รฟม. รหัส OR14 อยู่ห่างเป็นระยะเส้นตรงประมาณ 325 เมตร งานโยธาเสร็จแล้ว เหลืองานติดตั้งระบบและการทดลองเดินรถ นี่คือรายการเดียวในย่านนี้ที่โครงสร้างสร้างเสร็จอยู่ตรงหน้าและมีปีเปิดระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษร

รายการที่ใหญ่ที่สุดแต่ยังไม่มีกำหนดคือโครงการมิกซ์ยูสของกลุ่มเซ็นทรัลบนที่ดิน 73 ไร่ ที่รู้จักกันในชื่อ GR9 งานที่เห็นบนพื้นที่จนถึงวันนี้คือการทำฐานราก ส่วนรูปแบบการพัฒนาที่แท้จริงยังต้องรอผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดว่าสร้างได้มากแค่ไหน ถ้าโครงการนี้เกิดตามที่วางไว้ ย่านนี้จะเปลี่ยนไปทั้งย่าน แต่ตอนนี้ยังไม่มีใครระบุปีเปิดได้

อีกสองเรื่องที่ควรรู้ อาคารสำนักงานเกรดเอยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องบนถนนรัชดาภิเษก ซึ่งขยายฐานผู้เช่าของย่านให้กว้างขึ้น และพื้นที่มักกะสันคอมเพล็กซ์กว่า 300 ไร่ เป็นตัวแปรระยะยาวที่ใหญ่ที่สุดในโซนนี้ ถ้ามีการพัฒนาเต็มรูปแบบจะกระทบทั้งฝั่งพระราม 9 และฝั่งเพชรบุรี แต่ยังไม่ควรนับรวมไว้ในสมมติฐานของการซื้อวันนี้

เย็นวันศุกร์และวันหยุด

ย่านพระราม 9 และรัชดาไม่ใช่ย่านที่ปิดตอนหกโมงเย็น RCA อยู่ห่างจากโครงการเป็นระยะเส้นตรงเพียง 458 เมตร แต่เส้นทางจริงต้องอ้อมประมาณ 700 เมตรถ้าไปด้วยรถ Bravo BKK ซึ่งเดิมคือ Show DC อยู่ห่างประมาณ 1.2 กม. ตามถนน ส่วนเอสพลานาด รัชดาภิเษก อยู่ห่างเส้นตรง 1.27 กม. ระยะเหล่านี้หมายความว่าคุณกลับบ้านด้วยค่าวินหรือค่าแท็กซี่เที่ยวสั้น ไม่ต้องข้ามเมือง สำหรับผู้ซื้อบางกลุ่มนี่เป็นข้อดี สำหรับคนที่ต้องการความสงบ ควรถามเรื่องชั้นและทิศของห้องให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ

RCA

เส้นตรง 458 เมตร เดินอ้อม 1.27 กม. ราว 17 นาที

Bravo BKK เดิมคือ Show DC

ตามถนนราว 1.2 กม.

เซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9

เส้นตรง 1.05 กม. เดิน 1.55 กม. ราว 21 นาที

ฟอร์จูนทาวน์

เส้นตรง 1.15 กม. เดิน 1.45 กม. ราว 19 นาที

เอสพลานาด รัชดาภิเษก

เส้นตรง 1.27 กม.

สถานี รฟม. OR14 สายสีส้ม

เส้นตรงราว 325 เมตร เปิดปลายปี 2570

สองข้อที่ประกาศขายมักเขียนผิด

ข้อแรก มีประกาศจำนวนไม่น้อยที่ใส่ The Nine Rama 9 ไว้ในรายการสถานที่ใกล้เคียงของโครงการนี้ ที่นั่นอยู่ทางตะวันออก ห่างออกไปราว 5.6 กม. ซึ่งไม่ใช่ระยะที่เรียกว่าใกล้ ข้อควรระวังที่ใหญ่กว่านั้นคือรายการสถานที่ใกล้เคียงส่วนใหญ่วัดเป็นระยะเส้นตรง ไม่ใช่ระยะที่คนเดินหรือรถวิ่งได้จริง RCA เป็นตัวอย่างที่ชัดที่สุดในย่านนี้ ห่างเส้นตรงเพียง 458 เมตร แต่ถนนจตุรทิศ ทางด่วนยกระดับ และคลอง ตัดเส้นทางตรงขาด ทำให้ต้องเดินอ้อมถึง 1.27 กม. ใช้เวลาราว 17 นาที ถ้าเห็นตัวเลขที่ดูดีเกินจริงในรายการใด ให้ถามว่าวัดแบบไหน

ข้อสอง ย่านนี้ยังมีคอนโดใหม่สร้างเสร็จต่อเนื่องในช่วงปี 2569 ถึง 2570 อุปทานที่เพิ่มขึ้นเป็นข่าวดีสำหรับผู้เช่า และเป็นแรงกดต่อเจ้าของที่หวังขึ้นค่าเช่าเร็ว ผู้ซื้อที่ตั้งใจปล่อยเช่าควรวางแผนบนค่าเช่าปัจจุบัน ไม่ใช่ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้หลังสายสีส้มเปิด

ย่านนี้ไม่ได้ขาดแผน สิ่งที่ขาดคือปีเปิดของแผนเหล่านั้น

สรุปแบบที่ใช้งานได้ ย่านพระราม 9 และรัชดาภิเษกวันนี้คือย่านสำนักงานที่ทำงานอยู่จริง มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีที่กินที่เที่ยวในระยะใกล้ และมีรถไฟฟ้าสายใหม่ที่มีกำหนดเปิดปลายปี 2570 ส่วนที่เหลือเป็นส่วนเพิ่ม ไม่ใช่ส่วนที่ต้องจ่ายล่วงหน้า ถ้าอยากดูย่านนี้ในเวลาทำการจริง Honey พาดูได้ที่ 064-135-7958