รู้จัก TC Green พระราม 9 ทั้งโครงการ ก่อนขึ้นไปดูห้อง

TC Green พระราม 9 พัฒนาโดยบริษัท เทียนเฉิง อินเตอร์เนชั่นแนล พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและจีน โครงการนี้เป็นคอนโดมิเนียมโครงการแรกของบริษัท มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 4 พันล้านบาท รายละเอียดนี้สำคัญ เพราะเว็บไซต์ภาษาอังกฤษหลายแห่งระบุผู้พัฒนาผิดเป็น TC Development ซึ่งไม่ใช่บริษัทเดียวกัน

โครงการแบ่งการพัฒนาเป็นสองเฟส เฟสแรกจดทะเบียน 984 ยูนิต และแล้วเสร็จราวปี 2556 เฟสสองจดทะเบียน 776 ยูนิต และแล้วเสร็จในช่วงปี 2557 ถึง 2558 รวมทั้งโครงการ 1,760 ยูนิต บนที่ดินประมาณ 16.25 ไร่ แบ่งเป็นเฟสแรกราว 9 ไร่ และเฟสสองราว 7.25 ไร่ นับถึงวันนี้อาคารมีอายุประมาณ 12 ปี

ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่แค่ข้อมูลประกอบ ขนาดของโครงการเป็นตัวกำหนดสองอย่างที่เจ้าของห้องรู้สึกได้ทุกวัน อย่างแรกคือค่าดูแลส่วนกลางที่ถูกกระจายไปบนฐานยูนิตจำนวนมาก อย่างที่สองคือความหนาแน่นของลิฟต์และที่จอดรถในช่วงเวลาเร่งด่วน โครงการขนาด 1,760 ยูนิตมีทั้งข้อดีและข้อเสียในสองเรื่องนี้ และควรเข้าใจทั้งสองด้านก่อนขึ้นไปดูห้องใดห้องหนึ่ง

อาคารและผังโครงการ

โครงการประกอบด้วยอาคารพักอาศัยสี่อาคาร คือ A B C และ D อาคาร A และ B สูง 32 ชั้น อาคาร C สูง 36 ชั้น และอาคาร D สูง 34 ชั้น ด้านหน้าโครงการมีอาคารพาณิชย์แนวราบสูง 3 ชั้น ชั้นสันทนาการอยู่ที่ชั้น 5 ในเฟสแรก และชั้น 6 ในเฟสสอง ตำแหน่งของชั้นสันทนาการมีผลกับห้องที่อยู่เหนือขึ้นไปหนึ่งถึงสองชั้น เพราะเป็นชั้นที่มีคนใช้งานตลอดวัน

ยูนิตจดทะเบียนทั้งโครงการ

1,760 ยูนิต

เฟส 1 และเฟส 2

984 และ 776 ยูนิต

ที่ดินรวม

ประมาณ 16.25 ไร่

อาคารพักอาศัย

4 อาคาร สูง 32 32 36 และ 34 ชั้น

ที่จอดรถรวม

806 คัน ราว 47% ของจำนวนยูนิต

ปีที่แล้วเสร็จ

เฟส 1 ราวปี 2556 เฟส 2 ปี 2557 ถึง 2558

คะแนนรีวิวบน Google

4.3

ห้องชุด กรรมสิทธิ์ และโควตาต่างชาติ

ผังห้องเดิมของโครงการมีสี่กลุ่ม สตูดิโอประมาณ 28 ถึง 31 ตร.ม. หนึ่งห้องนอนที่ 30 และ 37.5 ตร.ม. และสองห้องนอนที่ 54.5 และ 60 ตร.ม. เมื่อดูจากพื้นที่ตามโฉนดที่ซื้อขายกันจริงในตลาด ช่วงจะกว้างกว่านั้นเล็กน้อย คือประมาณ 28.95 ถึง 62 ตร.ม. ความต่างนี้เป็นเรื่องปกติของโครงการที่มีหลายอาคารและหลายผังห้อง

• สตูดิโอ ประมาณ 28 ถึง 31 ตร.ม.
• หนึ่งห้องนอน 30 ตร.ม.
• หนึ่งห้องนอน 37.5 ตร.ม.
• สองห้องนอน 54.5 ตร.ม.
• สองห้องนอน 60 ตร.ม.
• พื้นที่ตามโฉนดที่พบในตลาดจริง 28.95 ถึง 62 ตร.ม.

กรรมสิทธิ์เป็นแบบฟรีโฮลด์ และมีโควตาต่างชาติ 49% ตามที่กฎหมายอาคารชุดกำหนด สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ประเด็นที่ต้องถามนิติบุคคลก่อนวางมัดจำคือโควตาในอาคารนั้นยังเหลืออยู่หรือไม่ เพราะโครงการที่มีสัดส่วนผู้ซื้อจีนสูงมักใช้โควตาไปมากในบางอาคาร คำถามนี้ถามได้ตรงกับสำนักงานนิติบุคคล และควรถามให้จบก่อนขั้นตอนอื่นทั้งหมด

ส่วนกลาง ร้านค้า และที่จอดรถ

ส่วนกลางของโครงการเป็นชุดมาตรฐานของคอนโดยุคนั้น ทำครบและไม่หวือหวา สิ่งที่ทำให้ต่างจากโครงการขนาดเล็กคือสวนระดับพื้นดินและระบบรดน้ำต้นไม้ด้วยน้ำรีไซเคิล ซึ่งเป็นรายละเอียดที่บอกได้ว่าค่าส่วนกลางถูกใช้ไปกับอะไร

• สระว่ายน้ำกลางแจ้งและสระเด็ก
• ห้องออกกำลังกาย
• ซาวน่าและห้องอบไอน้ำ
• สวนจัดภูมิทัศน์และสวนระดับพื้นดิน
• ห้องเล่นสำหรับเด็ก
• ห้องสมุดพร้อมไวไฟฟรี
• ห้องประชุมและห้องอเนกประสงค์
• เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง กล้องวงจรปิด และระบบคีย์การ์ด
• ลิฟต์โดยสารและลิฟต์ขนของแยกกัน
• ระบบรดน้ำต้นไม้ด้วยน้ำรีไซเคิล

ชั้นล่างของโครงการมีร้านค้าที่ใช้งานได้จริงในชีวิตประจำวัน ทั้งเซเว่นอีเลฟเว่น เอทีเอ็ม ร้านซักรีด ร้านทำผม ร้านอาหาร ร้านกาแฟ และคลินิกขนาดเล็ก สำหรับโครงการที่ต้องเดินราว 1.35 กม. หรือ 18 นาที ไปสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ร้านค้าชุดนี้มีน้ำหนักมากกว่าที่เห็น เพราะทำให้หลายวันคุณไม่ต้องออกจากโครงการเลย

ข้อมูลที่ยังผิดอยู่บนอินเทอร์เน็ต

นอกจากชื่อผู้พัฒนาและจำนวนที่จอดรถ ยังมีอีกสองเรื่องที่ควรแก้ เรื่องแรกคือที่อยู่ ที่อยู่ของโครงการคือ ถนนพระราม 9 แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กรุงเทพฯ 10310 เว็บไซต์บางแห่งพิมพ์รหัสไปรษณีย์เป็น 10320 ซึ่งไม่ถูกต้อง สิ่งที่ทำให้สับสนเพิ่มอีกชั้นคือแนวเขตแขวงพาดผ่านที่ดินของโครงการ ทำให้เอกสารบางฉบับระบุห้วยขวางและบางฉบับระบุบางกะปิ โดยเอกสารสิทธิ์ใช้แขวงบางกะปิ อีกเรื่องที่ควรรู้คือโครงการมีหน้ากว้างติดถนนพระราม 9 และมีประตูทางเข้าของตัวเอง ไม่ใช่โครงการที่อยู่ลึกในซอย โดยมีซอยพระราม 9 ซอย 8 ขนานไปทางด้านตะวันตกของที่ดิน

เรื่องที่สองใหญ่กว่านั้น ประกาศขายบางรายบอกว่าโครงการมีพื้นที่ส่วนกลาง 8 ไร่ ตัวเลข 8-3-98.8 ไร่ ที่ถูกอ้างถึงคือเนื้อที่ตามโฉนดที่ดินของเฟส 1 ไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่ส่วนกลางจริงคือชั้นสันทนาการหนึ่งชั้นในแต่ละเฟส บวกกับสวนระดับพื้นดิน และไม่มีแหล่งข้อมูลใดเผยแพร่ขนาดของพื้นที่ส่วนกลางไว้เลย ถ้าเรื่องนี้มีน้ำหนักกับการตัดสินใจของคุณ ควรขอผังพื้นที่ส่วนกลางจากนิติบุคคลโดยตรง

ใครดูแลอาคาร และอายุ 12 ปีหมายถึงอะไร

การบริหารนิติบุคคลอยู่ในความดูแลของ Knight Frank Thailand ติดต่อสำนักงานนิติบุคคลได้ที่ 02 116 8932 คะแนนรีวิวของโครงการบน Google อยู่ที่ 4.3 ซึ่งเป็นระดับที่สูงพอสมควรสำหรับอาคารอายุเท่านี้ ตัวเลขนี้ไม่ได้แทนการเดินดูด้วยตาตัวเอง แต่บอกได้ว่าไม่มีปัญหาเรื้อรังที่ผู้อยู่อาศัยบ่นกันเป็นวงกว้าง

อาคารอายุ 12 ปีมีเรื่องที่ต้องตรวจต่างจากอาคารใหม่ สิ่งที่ควรดูคือสภาพลิฟต์และรอบการซ่อมบำรุง สภาพผิวอาคารและการทาสีครั้งล่าสุด สภาพห้องเครื่องและปั๊มน้ำ รวมถึงเงินกองทุนสำรองของนิติบุคคลว่าเพียงพอกับงานใหญ่ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าหรือไม่ ข้อมูลชุดนี้ขอดูได้ทั้งหมด และเจ้าของที่ตอบคำถามเหล่านี้ได้คือสัญญาณที่ดี ถ้าต้องการนัดดูห้องและเดินดูพื้นที่ส่วนกลาง ติดต่อ Honey ที่ 064-135-7958