ค่าใช้จ่ายจริงของการเป็นเจ้าของห้องใน TC Green พระราม 9 และตัวเลขฝั่งค่าเช่า

ราคาที่ประกาศขายคือตัวเลขที่คนดูก่อน แต่ตัวเลขที่อยู่กับคุณไปอีกสิบปีคือค่าใช้จ่ายรายเดือนและค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ บทความนี้รวมตัวเลขทั้งสองด้านของ TC Green พระราม 9 ไว้ในที่เดียว ทั้งฝั่งค่าใช้จ่ายและฝั่งรายได้ค่าเช่า เพื่อให้คุณคิดเลขเองได้ก่อนนัดดูห้อง

เริ่มจากตัวเลขที่แน่นอนที่สุด ค่าส่วนกลางของโครงการอยู่ที่ 35 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน สำหรับห้องขนาด 59 ตร.ม. คิดเป็นประมาณ 2,065 บาทต่อเดือน อีกรายการที่จ่ายครั้งเดียวคือเงินกองทุนสำรองส่วนกลาง 350 บาทต่อ ตร.ม. ชำระในวันโอน คิดเป็นประมาณ 20,650 บาทสำหรับห้องขนาดเดียวกัน สองรายการนี้เป็นตัวเลขที่โครงการกำหนด ไม่ใช่ตัวเลขที่ผู้ซื้อกับผู้ขายต่อรองกันเอง

เราเลือกเขียนตัวเลขเหล่านี้ออกมาตรง ๆ เพราะผู้ซื้อที่คิดเลขครบตั้งแต่ต้นตัดสินใจได้เร็วกว่า และไม่ต้องกลับมาเปิดการต่อรองใหม่ในสัปดาห์ก่อนวันโอน

ค่าใช้จ่ายรายเดือนและเงินกองทุนแรกเข้า

ค่าส่วนกลาง 35 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน เป็นระดับที่สมเหตุสมผลสำหรับโครงการที่มีสระว่ายน้ำสองสระ ห้องออกกำลังกาย ซาวน่า สวนระดับพื้นดิน และเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง จำนวนยูนิต 1,760 ยูนิตช่วยกระจายภาระค่าดูแลส่วนกลางออกไป ซึ่งเป็นข้อดีที่ผู้ซื้อมักไม่ได้นับ นอกเหนือจากค่าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายรายเดือนที่เหลือคือค่าน้ำค่าไฟตามการใช้งาน และค่าอินเทอร์เน็ตที่เลือกผู้ให้บริการได้เอง

ค่าส่วนกลาง

35 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน

ค่าส่วนกลางของห้อง 59 ตร.ม.

ประมาณ 2,065 บาทต่อเดือน

เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง

350 บาทต่อ ตร.ม. ชำระครั้งเดียว

เงินกองทุนของห้อง 59 ตร.ม.

ประมาณ 20,650 บาท

ราคาประเมินราชการ เฟส 1

59,500 ถึง 75,800 บาทต่อ ตร.ม.

ราคาประเมินราชการ เฟส 2

60,800 ถึง 78,800 บาทต่อ ตร.ม.

สิ่งที่เกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินเรียกเก็บคำนวณจากราคาประเมินราชการ ไม่ใช่จากราคาซื้อขาย ราคาประเมินรอบปี 2567 ของกรมธนารักษ์สำหรับห้องพักอาศัยในโครงการนี้อยู่ที่ 59,500 ถึง 75,800 บาทต่อ ตร.ม. ในเฟส 1 และ 60,800 ถึง 78,800 บาทต่อ ตร.ม. ในเฟส 2 ช่วงที่กว้างเป็นผลจากชั้น อาคาร และผังห้องที่ต่างกัน

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้อง
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
• เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง 350 บาทต่อ ตร.ม. ชำระให้นิติบุคคล
• ค่าส่วนกลางล่วงหน้าตามที่นิติบุคคลกำหนด

ในทางปฏิบัติ ค่าใช้จ่ายกลุ่มภาษีและค่าธรรมเนียมมักถูกแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือถูกนำไปรวมเป็นเงื่อนไขหนึ่งของการต่อรองราคา ไม่มีสูตรบังคับ สิ่งที่ควรทำคือระบุในสัญญาให้ชัดว่าใครจ่ายอะไร แล้วรอตัวเลขจริงจากเจ้าหน้าที่กรมที่ดินในวันโอน เพราะตัวเลขสุดท้ายคำนวณจากเอกสารของห้องนั้นในวันนั้น ไม่ใช่จากประมาณการล่วงหน้า

ค่าเช่าจริงในโครงการ

ฝั่งรายได้ ตลาดค่าเช่าในโครงการค่อนข้างนิ่งและมีข้อมูลให้ดูมาก เพราะมีห้องปล่อยเช่าอยู่ตลอดเวลา สตูดิโอขนาด 28 ถึง 33 ตร.ม. ปล่อยเช่าอยู่ที่ 12,000 ถึง 12,500 บาทต่อเดือน หนึ่งห้องนอนขนาด 30 ถึง 42 ตร.ม. อยู่ในช่วง 12,000 ถึง 20,000 บาท โดยกลุ่มที่ปล่อยได้จริงส่วนใหญ่อยู่ที่ 15,000 ถึง 15,700 บาท และสองห้องนอนขนาด 53 ถึง 62 ตร.ม. อยู่ในช่วง 20,000 ถึง 30,000 บาท โดยค่ากลางอยู่ราว 24,750 บาท

• สตูดิโอ 28 ถึง 33 ตร.ม. ค่าเช่า 12,000 ถึง 12,500 บาทต่อเดือน
• หนึ่งห้องนอน 30 ถึง 42 ตร.ม. ค่าเช่า 12,000 ถึง 20,000 บาท โดยทั่วไป 15,000 ถึง 15,700 บาท
• สองห้องนอน 53 ถึง 62 ตร.ม. ค่าเช่า 20,000 ถึง 30,000 บาท ค่ากลางราว 24,750 บาท

ผลตอบแทนบอกอะไร

เมื่อนำค่าเช่าไปเทียบกับราคาขายที่ประกาศในโครงการ ผลตอบแทนขั้นต้นของห้องหนึ่งห้องนอนอยู่ที่ประมาณ 6.2 ถึง 6.7% ต่อปี ส่วนห้องสองห้องนอนขนาด 59 ตร.ม. อยู่ที่ประมาณ 5.7 ถึง 5.8% ต่อปี ตัวเลขนี้เป็นผลตอบแทนขั้นต้น ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง และช่วงเวลาที่ห้องว่าง

เหตุผลที่หนึ่งห้องนอนให้ผลตอบแทนสูงกว่าไม่ใช่เพราะค่าเช่าดีกว่า แต่เพราะราคาต่อตารางเมตรของห้องสองห้องนอนในโครงการนี้มีส่วนเพิ่ม ในขณะที่ค่าเช่าไม่ได้เพิ่มตามในสัดส่วนเดียวกัน พูดง่าย ๆ คือผู้เช่ายอมจ่ายเพิ่มสำหรับห้องนอนที่สอง แต่จ่ายเพิ่มน้อยกว่าที่ผู้ซื้อต้องจ่ายเพิ่มเพื่อให้ได้พื้นที่นั้นมา นี่เป็นรูปแบบที่พบทั่วไปในคอนโดกรุงเทพ ไม่ใช่เรื่องเฉพาะของโครงการนี้

ราคาขายที่ประกาศในโครงการ

สำหรับคนที่อยากเห็นภาพตลาดของทั้งโครงการ จากประกาศขายที่ยังใช้งานอยู่ 126 รายการ ราคาที่เจ้าของตั้งขายอยู่ในช่วง 57,239 ถึง 120,482 บาทต่อ ตร.ม. โดยค่ากลางอยู่ที่ 79,394 บาทต่อ ตร.ม. เมื่อดูเฉพาะห้องสองห้องนอนขนาด 53 ถึง 61 ตร.ม. ค่ากลางอยู่ที่ 86,966 บาทต่อ ตร.ม.

ช่วงราคาที่กว้างถึงสองเท่าเป็นเรื่องปกติ ราคาต่อตารางเมตรในอาคารเดียวกันต่างกันได้มากจากชั้น ทิศ วิว อาคาร สภาพห้องหลังรีโนเวต และของที่ให้มาพร้อมห้อง ห้องมุมชั้นสูงที่รีโนเวตแล้วกับห้องชั้นล่างที่ยังไม่แตะอะไรเลยไม่ควรถูกวางบนบรรทัดเดียวกัน เราเผยแพร่ตัวเลขเหล่านี้ไว้เป็นข้อมูล ส่วนการตีความว่าห้องไหนคุ้มกับคุณ เป็นเรื่องที่ตัดสินได้ดีที่สุดหลังจากได้ยืนอยู่ในห้องนั้นแล้ว

ตัวเลขทั้งหมดในบทความนี้ตรวจสอบได้จากแหล่งข้อมูลด้านล่าง ถ้าอยากได้ประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอนของห้องที่สนใจ หรืออยากดูเงื่อนไขสัญญาเช่าและประวัติการปล่อยเช่าในโครงการ ติดต่อ Honey ได้ที่ 064-135-7958