区域与地段2026年7月30日6 分钟

拉玛九与拉差达披色区:一份不推销梦想的"新中央商务区"指南

证券交易所、甲级写字楼、尚泰百货商场,以及一座橙线车站,这些在本区域都是真实存在的。其他许多说法目前仍只是规划。本指南把两者分开来看。

"新中央商务区"这个说法几乎被用在曼谷的每一个地段上,以至于快要失去意义。但在拉玛九与拉差达披色交叉口一带,这个说法比其他地方更有依据。一个商务区该有的东西,这里确实已经具备:泰国证券交易所总部、拉差达披色路沿线多栋甲级写字楼、一座大型购物中心、已经通车的蓝线,以及即将开通的橙线。真正值得问的问题不是这里算不算"新中央商务区",而是哪些部分已经建成,哪些部分还只是效果图。

对住户来说,附近有甲级写字楼的意义不在于门面,而在于租客。那些大楼里工作的员工,正是周边公寓的主要租赁市场,也是这一带房源即便在整体市场放缓时仍能持续租出去的原因。

需要分清楚的是未来的规划。这一带已宣布多个大型项目,有些有明确的时间表,有些仍在等待新的曼谷综合规划出台。这两类之间的差别,对购房决定的影响,远大于已宣布项目的数量本身。

已经建成的东西

在项目大约3公里范围内,坐落着多栋正在运营的写字楼和商业地标。它们决定了这一带工作时段的节奏:早晚的交通拥堵来自它们,午餐时段餐厅的密集程度也来自它们。以下数字均为从项目大门量起的直线距离,步行大约需要15到30分钟,开车距离大约在1.3到2.4公里之间。

泰国证券交易所总部,直线1.28公里
友邦资本中心(AIA Capital Center),直线1.30公里
G大厦(G Tower),直线1.04公里
第九大厦(The Ninth Towers),直线0.93公里
狮牌综合大厦(Singha Complex),直线1.38公里
联合利华大楼(Unilever House),位于拉玛九路
尚泰格兰大拉玛九购物中心(CentralPlaza Grand Rama 9),直线1.05公里,步行1.55公里约21分钟,按道路约2.0公里

哪些有时间表,哪些还没有

时间表最明确的是MRT橙线东段,从泰国文化中心站延伸至民武里(Min Buri),目标是2027年底通车,内阁决议设定的最后期限为2028年5月前,全线则计划于2030年全部完工。距离本项目最近的车站是MRTA站,代码OR14,直线距离约325米。土建工程已经完工,剩下的是系统安装和试运行。这是本区域唯一一项结构已经矗立在眼前、并且开通年份已白纸黑字写明的项目。

没有时间表的最大项目,是尚泰集团(Central Group)在73莱土地上规划的综合发展项目,称为GR9。目前现场可见的工作只是打地基。项目最终的开发形态仍取决于新的曼谷综合规划,该规划将决定这块地能建多少。如果按计划落地,整个区域都会随之改变。但目前没有人能说出确切的开通年份。

还有两件事值得了解。拉差达披色路沿线的甲级写字楼仍在持续增加,这扩大了本区域的租客基础。而超过300莱的马卡讪综合区(Makkasan Complex)土地,是这一带最大的长期变量。如果全面开发,将影响拉玛九一侧和佩差汶里(Phetchaburi)一侧两边。但目前不应把它计入今天购房决定的假设之中。

周五晚上和周末

拉玛九与拉差达一带不是六点就打烊的区域。RCA距离项目直线仅458米,但实际开车路线需绕行约700米。Bravo BKK,原名Show DC,按道路距离约1.2公里。艾斯普兰纳德(Esplanade Ratchadaphisek)拉差达披色店直线距离1.27公里。这些距离意味着回家只需一趟短程的摩的或出租车,不必横跨全城。对一部分买家来说这是优点。想要安静的人,则应在决定前仔细询问楼层和朝向。

RCA: 直线458米,步行绕行1.27公里,约17分钟
Bravo BKK(原Show DC): 按道路约1.2公里
尚泰格兰大拉玛九购物中心(CentralPlaza Grand Rama 9): 直线1.05公里,步行1.55公里,约21分钟
富通城(Fortune Town): 直线1.15公里,步行1.45公里,约19分钟
艾斯普兰纳德(Esplanade Ratchadaphisek): 直线1.27公里
MRTA车站OR14,橙线: 直线约325米,预计2027年底通车

房源常写错的两件事

第一,不少房源把The Nine Rama 9列入本项目的"周边地标"名单。那里实际上在东边,距离约5.6公里,算不上近。更大的问题在于,大多数周边地标清单量的是直线距离,而不是真正能走或能开车抵达的路线。RCA是本区域最明显的例子,直线距离只有458米,但由于四方交叉路(Chaturathit Road)、高架高速公路和一条运河切断了直线路径,实际步行距离变成1.27公里,约需17分钟。如果某份清单上的数字好得不像话,就该问一句是怎么量出来的。

第二,这一带还有大量新建公寓在2026到2027年间陆续完工。供给增加对租客是好消息,却也压制了那些指望快速涨租的业主。打算出租的买家,应该以当前的租金水平来做规划,而不是橙线通车之后才可能出现的租金。