在TC Green拉玛九当业主的真实费用,以及租金数字说明了什么

挂牌价格是人们最先看的数字,但真正陪你十年的,是每月的支出和过户当天要付的费用。这篇文章把TC Green拉玛九的两方面数字放在一起,费用一端和租金收入一端,让你在预约看房之前就能自己算清楚这笔账。

先从最确定的数字说起。项目的公共维护费为每平方米每月35泰铢,对一间59平方米的单位来说,约合每月2,065泰铢。另一项一次性支付的费用是公共维修基金,每平方米350泰铢,在过户当天缴纳,同样面积的单位约为20,650泰铢。这两项都是项目统一规定的数字,并非买卖双方协商而来。

我们选择把这些数字直接写出来,因为提前把账算清楚的买家能更快做出决定,也不需要在过户前一周重新打开谈判。

每月账单与维修基金

每平方米每月35泰铢,对于拥有两座泳池、健身房、桑拿房、地面层花园和24小时保安的项目来说,是合理的水平。1,760个单位能分摊运营成本,这是买家常常没算进去的优势。除了公共维护费,其余每月支出就是按用量计费的水电费,以及自行选择的网络套餐费用。

公共维护费

每平方米每月35泰铢

59平方米单位的公共维护费

约每月2,065泰铢

公共维修基金

每平方米350泰铢,一次性缴纳

59平方米单位的维修基金

约20,650泰铢

政府估价,一期

每平方米59,500至75,800泰铢

政府估价,二期

每平方米60,800至78,800泰铢

过户当天会发生什么

土地厅征收的费用是按政府估价计算的,而不是按双方约定的成交价。在财政厅(Treasury Department)2024年周期的估价中,本项目的住宅单位在一期估价为每平方米59,500至75,800泰铢,在二期为每平方米60,800至78,800泰铢。范围之所以较宽,反映了楼层、楼栋和户型的差异。

• 过户费,按估价的2%计算
• 特别营业税3.3%,或印花税0.5%,视卖方持有该单位的时间而定
• 预扣所得税,按税务厅(Revenue Department)规定计算
• 维修基金每平方米350泰铢,支付给管理处
• 预付公共维护费,依管理处要求

在实际操作中,这些税费通常由买卖双方分摊,或纳入价格谈判的一部分。没有固定的分摊公式。重要的是在合同中写清楚谁支付什么,然后等过户当天从土地厅工作人员那里拿到实际数字,因为最终计算是基于那一刻那间单位的文件,而不是提前的估算。

这栋楼的实际租金水平

在收入方面,项目内的租赁市场相当稳定,而且有大量数据可查,因为随时都有单位在出租。28至33平方米的studio,租金在每月12,000至12,500泰铢。30至42平方米的一房型,租金在12,000至20,000泰铢之间,大多数集中在15,000至15,700泰铢。53至62平方米的两房型,租金在20,000至30,000泰铢之间,典型值约为24,750泰铢。

• Studio,28至33平方米:每月12,000至12,500泰铢
• 一房型,30至42平方米:12,000至20,000泰铢,通常为15,000至15,700泰铢
• 两房型,53至62平方米:20,000至30,000泰铢,通常约为24,750泰铢

回报率说明了什么

将租金与项目内的挂牌价相比,一房型的毛回报率约为每年6.2%至6.7%,而59平方米的两房型约为每年5.7%至5.8%。这些是毛回报率,尚未扣除公共维护费、土地及建筑物税、维护费用和空置期。

一房型回报率更高,并不是因为租金更好,而是因为本项目两房型的每平方米价格带有溢价,而租金却没有按同样的比例上涨。简单来说,租客确实愿意为第二间卧室多付一些钱,但比买家为获得那块面积所多付的钱要少得多。这是曼谷公寓市场普遍存在的模式,并非本项目独有。

全项目的挂牌价格

对想看全项目市场概况的人来说,在126份仍在挂牌的房源中,业主的挂牌价在每平方米57,239至120,482泰铢之间,中位数为79,394泰铢。若只看53至61平方米的两房型,中位数为86,966泰铢。

相差近两倍的价格区间并不罕见。同一栋楼内每平方米的价格,会因楼层、朝向、景观、楼栋、装修后的状况以及所附赠的物品而有很大差别。一间已装修的高层角户和一间未经改动的低层单位,不应放在同一条线上比较。我们公开这些数字作为信息参考,至于哪间单位对你来说值得,最好在亲自站到那间房里之后再做判断。

本文所有数字都可以对照下方来源核实。如果想了解某间特定单位的过户费用估算,或想查看本项目的租约条款和出租历史,请联系Honey,电话064-135-7958。