TC Green拉玛九:看房之前,先认识整个项目

TC Green拉玛九由天成国际置地(泰国)有限公司(Tiancheng International Property (Thailand) Co., Ltd.,也写作Tien Chen)开发,这是一家泰中合资企业。本项目是该公司的第一个公寓项目,总投资额超过40亿泰铢。这个细节值得说清楚,因为不少英文房产网站把开发商错误地写成一家名为TC Development的公司,而那并不是同一家公司。

项目分两期开发。一期登记984个单位,约在2013年完工。二期登记776个单位,在2014至2015年间完工。合计全项目1,760个单位,占地约16.25莱,其中一期约9莱,二期约7.25莱。算到今天,这栋楼大约有12年楼龄。

这些数字不只是背景信息。项目规模决定了业主每天都能感受到的两件事:第一是公共维护费分摊到多少个单位上;第二是高峰时段电梯和停车场的拥挤程度。一个1,760个单位规模的项目,在这两方面各有利弊,在看任何一间房之前都值得先了解清楚。

楼栋与规划布局

项目共有四栋住宅楼,A、B、C、D。A栋和B栋32层,C栋36层,D栋34层。楼前是三层的低层商业裙楼。休闲设施楼层在一期位于第5层,在二期位于第6层。这层设施所在的楼层,对其上一两层的住户影响较大,因为这层全天都有人使用。

登记单位数

1,760个

一期与二期

984个与776个单位

总占地面积

约16.25莱

住宅楼栋

四栋,分别为32、32、36和34层

总停车位

806个车位,约为单位数的47%

完工年份

一期约2013年,二期2014至2015年

谷歌评分

4.3

户型、产权与外国人配额

项目最初的户型分为四组:studio约28至31平方米,一房型30和37.5平方米,两房型54.5和60平方米。若按市场上实际成交的产权面积来看,范围略宽一些,约在28.95至62平方米之间。这种差异,在一个有多栋楼、多种户型的项目里很常见。

• Studio,约28至31平方米
• 一房型,30平方米
• 一房型,37.5平方米
• 两房型,54.5平方米
• 两房型,60平方米
• 市场上实际所见的产权面积,28.95至62平方米

产权为永久产权(freehold),外国人配额为49%,依《公寓法》规定执行。对外国买家来说,在支付任何订金之前应向管理处询问该栋楼的配额是否仍有剩余,因为在中国买家占比较高的项目中,某些楼栋的配额往往已被大量使用。这个问题可以直接向管理处询问,并且应在其他所有步骤之前先问清楚。

公共设施、商铺与停车

项目的公共设施是那个年代公寓的标准配置,齐全但不张扬。让它有别于小型项目的,是地面层的花园以及用回收水浇灌植物的系统,这个细节能说明公共维护费花在了什么地方。

• 室外泳池及儿童池
• 健身房
• 桑拿房及蒸汽室
• 景观花园及地面层公园
• 儿童游戏室
• 图书室,提供免费Wi-Fi
• 会议室及多功能室
• 24小时保安、闭路电视监控及门禁卡系统
• 客用电梯与货用电梯分开设置
• 回收水灌溉系统

项目一楼有满足日常生活所需的商铺,包括7-Eleven、ATM、洗衣店、美发店、餐厅、咖啡店和小型诊所。对于一栋步行到蓝线地铁站需要1.35公里、约18分钟的建筑来说,这些商铺的分量比看上去要重,因为它意味着有很多天你根本不需要离开小区。

网络上仍未更正的错误信息

除了开发商名称和停车位数量之外,还有两件事需要更正。第一是地址,项目地址位于拉玛九路,挽卡比(Bang Kapi)区,惠恭(Huai Khwang)县,曼谷10310。一些网站把邮政编码印成10320,这是错误的。更让人困惑的是,khwaeng(区)界线正好穿过项目用地,导致部分文件记录为惠恭,部分记录为挽卡比,而产权文件使用的是挽卡比。另一点值得了解的是,项目正面直接临拉玛九路,拥有自己的大门,而不是藏在小巷深处,拉玛九路8巷(Soi Rama 9 Soi 8)沿地块西侧而过。

第二个问题更大。有些房源声称项目公共区域面积有8莱。被引用的8-3-98.8莱这个数字,实际上是一期的土地产权面积,并不是公共区域面积。真正的公共区域是每期各一层的休闲设施楼层,加上地面层花园,而且没有任何来源公开过公共区域的确切面积。如果这个数字对你的决定有影响,应直接向管理处索取公共区域的平面图。

谁在管理这栋楼,以及12年楼龄意味着什么

大厦管理由莱坊泰国(Knight Frank Thailand)负责,管理处电话为02 116 8932。项目在谷歌上的评分为4.3,对这个楼龄来说算是相当不错的水平。这个数字不能取代亲自走一遍现场,但可以说明没有住户普遍抱怨的长期性问题。

一栋12年楼龄的建筑,需要检查的重点和新楼不同。应留意的包括电梯状况及其维护周期、外墙状况及最近一次粉刷的时间、机房和水泵状况,以及管理处的维修基金是否足以应付未来几年内的大型工程。这些信息都可以要求查看,而一个能够回答这些问题的业主本身就是一个好信号。如果想安排看房并实地走一走公共区域,请联系Honey,电话064-135-7958。